茂名：中国南方油城，2025年还能买楼吗？

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一、茂名是谁？——南方油城与荔枝之乡的AB面

1. 历史与标签
   茂名，因“潘茂名”得名，1959年因石油而建市，头顶“中国南方油城”“全球最大荔枝产区”双重人设。石化产业贡献全市60%税收，但年轻人更熟悉“荔枝自由”的梗——这里年产荔枝50万吨，占全球1/5（茂名市农业农村局）。
2. 经济与产业：成也石化，困也石化
3. GDP：2023年3,902亿元（茂名市统计局），增速3.3%，全省排名第7。茂名石化炼油能力2,000万吨/年，但2023年利润同比下降37%（国际油价波动）。
4. 农业王牌：荔枝、龙眼、罗非鱼产量全国第一，2023年农产品加工产值破800亿，但带不动楼市（茂名市农业农村局）。
5. 新增长点：东华能源烷烃项目投产，号称“再造一个茂名石化”，但2024年上半年仅贡献GDP 32亿（茂名市工信局）。
6. 人口与土地：人往外走，房卖不动
7. 常住人口：2023年623万人，但户籍人口817万——近200万人珠三角打工，春节才能撑起市区人气（广东省统计局）。
8. 土地账本：1.14万平方公里（6个深圳），市区商品房均价6字头，镇级楼盘低至2,800元/，买套房不如买辆五菱宏光。

二、2024年茂名楼市：

1. 成交数据：越卖越跌，越跌越难
2. 成交量：2023年新房成交1.2万套，同比腰斩（跌52%）；2024年上半年仅成交3,800套，同比再跌40%（茂名市住建局）。
3. 价格防线：2024年6月新房均价6,300元/，比2019年跌12%，油城十路某盘从8,500元/降到5,200元/，送十年物业费（中原地产数据）。
4. 库存压顶：截至2024年6月，新房库存2.8万套，去化周期高达41个月（正常值12-18个月），高州、化州占60%库存（克而瑞数据）。
5. 市场情绪：本地人躺平，开发商崩溃
6. 二手房踩踏：市区光华北路二手房挂牌价4,800元/，同比跌25%，中介吐槽：“业主开价还没我外卖费涨得快”（贝壳找房）。

三、政府救市：

1. 2023年救市三招
2. 购房补贴（2023年5月）：本科毕业生买房补2万（茂名市人社局）。
3. 公积金松绑（2023年8月）：贷款额度从40万提到50万（茂名市公积金中心）。
4. 土地打折（2023年11月）：商住用地起拍价下调30%（茂名市公共资源交易中心）。
5. 开发商求生奇观
6. 零首付重现：有项目宣称“0元住三房”，实际是首付分期5年+20%利息，比高利贷还狠（实地暗访）。

四、2025年预测：东华能源能救楼市吗？

1. 利好与利空交织
2. 产业转型：东华能源项目预计2025年新增就业5,000人（项目方招聘公告）。
3. 政策底牌：房贷利率已降至3.55%（2024年6月），但茂名人均存款4.2万元（央行茂名支行），凑首付比月供更难。
4. 价格走势
5. 市区核心：官渡片区学区房或守住5,000元/底线，但老旧步梯房可能跌破3,000元/。
6. 滨海新区：水东湾海景房从1.2万/跌到6,800元/，2025年或再跌10%，投资客戏称“海景不如村景”。
7. 风险预警
8. 房企暴雷潮：2024年茂名8个项目停工，买期房认准保利、碧桂园（尽管碧桂园也自身难保）。
9. 人口空心化：2023年户籍人口外流19.3万（茂名市公安局数据）。

六、给不同买家的真心建议

• 本地刚需：2024年底到2025年初或是“砍价黄金期”，但一定要买现房！避开18层以上（茂名人忌讳“十八层地狱”）。
• 改善群体：盯紧官渡、西粤路二手学区房，业主急用钱时能砍到惊喜价。

数据来源：

1. 茂名市统计局、住建局、人社局官网
2. 广东省统计局、茂名石化年报
3. 市场机构：中原地产、贝壳找房、克而瑞
4. 媒体报道：南方日报、茂名日报

用阿叔阿婶听得懂的大白话，讲透楼市真相。祝茂名老乡们买房不踩雷，卖房不扎心！